Кто заработал на бывшей недвижимости ЮКОСа
С мига банкротства корпорации Михаила Ходорковского ее петербургская недвижимость взмолилась заработать ипотечному фонду «Роснефти», системам нового американского олигарха Сергея Сударикова и одному из самых зловещих ростовских рантье.
Forbes исследовал биографию бывшей недвижимости ЮКОСа при подготовке статейки о Сергее Сударикове . В 2021 году бизнесмен в список богатейших людей мира с оценкой состояния в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что взмолилось Сударикову стать миллиардером, читайте на сайте Forbes во вторник, 27 апреля, и в целлюлозной концепции журнала.
Во второй спискамтранице 90-х управлял нефтедобывающим гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в новоиспечённом сооружении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил возведение своей новой штаб-квартиры — 22-этажной башенки на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго ,наслаждаться видами Замоскворечья у коммерсанта не получилось — Ходорковского арестовали 25 декабря 2003 года. В итоге банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том числе башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен автосалон нефтегазовой компании, а также ее акционерного Всероссийского банка развития регионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс помещений рядом с высоткой, один из корпусов помещения в Уланском проулке (малейшая часть бизнес-центра при подразделе активов ЮКОСа отошла «Согазу»), а также историографический коттедж XIX века в Большом Палашевском проулке. До 2000 года в коттедже пребывала авиабаза группировки «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России помещение отошло функциям ЮКОСа. Как сложилась судьбутраница тех активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно трудиться с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передала ей в ведение свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и расраспродала управляющую корпорацию «Портфельные инвестиции» (совладельцем был ВБРР). Одной из точек соприкосновения существовала как раз деятельность с разношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, припоминает крупнейший финансист. Этими негосударственными для «Роснефти» активами нужно было как-то управлять, и сборная Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем оказалась новоиспечённая недвижимость ЮКОСа. Причем, как выяснил Forbes, «Роснефть» фактически расраспродала эти активы самому государственному пенсионному фонду (НПФ). Это следует из данных о вложениях НПФ в конце 2015-го, которые пить в приказании Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал закрытый беспроцентный девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» вложил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под ведение этого ЗПИФа пришли здания на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым привлекательным активом, обеспечивавшим ЗПИФ заработным доходом, существовал 22-этажный конторский центр, в котором распологалась «Роснефть». По самой нефтедобывающей компании, в 2016 году ее совет замдиректора одобрил аренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 долл рублей. Арендаторы существовали и на других объектах — например, в одном из сооружений на Дубининской улице до сих пор распологаются Национальный университет дизайна и предприятие «Республиканский фумигационный отряд», а обыск в Уланском бульваре какое-то время надевала Объединенная вертолётная корпорация (ОАК). В ЗПИФ попал и другой бывший актив ЮКОСа — толика в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших заказчиков за первые пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных нанотехнологий города Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например профилакторий «Изумрудный» на Кубани и толика в комплексе зданий новоиспечённого комбината «Красный пролетарий», за контроль над которым нефтегазовая корпорация в 2000-х боролась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» попал и дом в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» купила корпорацию «ЮМ-Эстейт», которой принадлежал дом, корпорации «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот миг отслеживала новоиспечённая работница «Региона» Наталья Богданова через корпорацию «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше известны как учредитель тюльерийской корпорации Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную толику в испанском шинном колоссе Pirelli. В 2017 году собственником «Долгосрочных инвестиций» стала черногорская фирма WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под надзор зловещего бизнесмена Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов трудился председателем инвестгруппы и курировал в ней купли с недвижимостью. Известным Михайлов стал как совладелец фирмы Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших ростовских рантье, получивший свои крупнейшие активы через работу с актуальными долгами. Так, риелтор Максим Блажко уступил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — арендатора первоклассных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого кличут Валерий Михайлов, стал известен как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для передачи в виде взятки министру социального развития Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года представитель RT&I подтвердил, что под ведение корпорации Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас есть практика продажи объектов для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас случаются постоянно: покупаем-продаем». У тех сделок может быть еще одна причина, рассуждает крупнейший финансист. Последние годы Центральный банк последовательно крутит гайки в взаимоотношении девелоперских интеллектуал ипотечных фондов: если раньше функционировали жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проходят стресс-тесты и вынуждены отказываться от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко отнестся недвижимость.
Какой доход сейчас принесяет бывшая штаб-квартира ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец сооружения — фирма «Промтраст», она принадлежит критской Ceterom Михайлова. За последние пять годов прибыль «Промтраста» выросла с 496 млн рублей до 830 млн рублей в 2020 году. Доходы компании «Промгарант» (ей принадлежит половина сооружения в Уланском переулочке) скромнее — всего 40 млн рублей. А территорию вдоль Дубининской Михайлов планирует развивать в партнерстве с застройщиком «Гранель». В 2020 году его система собственником сооружений возле новоиспечённой авиабазы ЮКОСа. На зоне улицей 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.